Na wstępie zaznaczę, że nie jestem prawnikiem i dlatego nie będę wchodził w sprawy własnościowe. Powiem tylko ogólnie, aby upewnić się, że zakupiony strych zostanie wyodrębniony na własność i zostanie dokonany wpis w księdze wieczystej.
Ze strony architekta powiem, że powinniśmy również złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania i takie sprawy załatwiam.
Przechodząc do tematu – określę, na co należy zwrócić uwagę, jeśli chcemy zaadaptować strych w zabytku na mieszkanie, tak, abyśmy nie mieli problemów ze strony konserwatorskiej. Może bowiem zdarzyć się, że nasze plany i pomysły, będą stały w sprzeczności z zasadami konserwacji zabytków i urząd będzie blokował nasze pomysły. Na to nic nie poradzimy – WKZ stoi na straży zabytków, a posiadanie zabytku wiąże się z ograniczonymi możliwościami przebudowy. Nie zrealizujemy na zabytku wszystkiego, co nam się wymarzy, bo urząd będzie stawiał sprzeciw. Może Nas to z irytować. Zapewniam jednak, że w długofalowej perspektywie, każdy z Nas to doceni. To, że najlepszym pomysłem na zabytek, jest właśnie konserwacja. Oryginalna, unikalna forma stanowi największą wartość takiego obiektu. Nie oznacza to jednocześnie, że nie możemy zaadaptować strychu na mieszkanie. Możemy też nadbudowywać zabytki. Dotyczy to szczególnie XIX i XX wiecznych kamienic, świetnie dziś zlokalizowanych - w sercach miast, jakimi są śródmieścia.
Jeśli mamy taką możliwość, zastanawiamy się nad tym, to powinniśmy pierwsze kroki skierować w trzy równorzędne strategicznie kierunki. (Jeśli nie chcemy nadbudowywać, ale zaadaptować istniejący strych, to pierwszy pomijamy).
Pierwszym jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Koniecznie sprawdźmy jakie zapisy są dla naszego obiektu. Dlaczego? Ponieważ w MPZP może być zakaz nadbudowy. Na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, projekty budowlane są sprawdzane pod kątem zgodności z planami zagospodarowania. Jeśli zamówimy projekt nadbudowy, a będzie on niezgodny z planem – zwyczajnie nie uzyskamy pozwolenia na budowę.
Dwa kolejne kroki wykonujemy w siedzibie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków:
- występujemy o zalecenia konserwatorskie,
- uzyskujemy dostęp do Karty Białej,
Urząd na etapie opracowywania zaleceń, zweryfikuje Kartę Białą, ale uważam, że My również powinniśmy się z nią zapoznać. Niestety co do zasady, jest ona dostępna wyłącznie dla właściciela nieruchomości.
„wyłącznie dla właściciela nieruchomości”, ale oczywiście z wyjątkami. Można przejrzeć Kartę, jeśli np. prowadzisz prace badawczo – naukowe. Regulacja jest taka, że Karty Białe nie są udostępniane dla każdego przypadkowego jegomościa, ale nie są to również dokumenty ”ściśle tajne”.
Z powyższych dokumentów dowiemy się bardzo dużo (prawdopodobnie wystarczająco), aby wiedzieć jak wykonać adaptację strychu. Chciałbym jednak mimo wszystko przedstawić kilka uniwersalnych porad:
- Podniesienie dachu. Dotyczy przypadku, kiedy chcielibyśmy zwiększyć powierzchnię użytkową pod skosami. Nie jest zabiegiem mile widzianym. Jeśli dach i cała konstrukcja jest oryginalna, to urząd konserwatorski będzie blokował jego podniesienie. Jeśli nie jest oryginalny, ale jest w oryginalnej formie i uzyskamy pozwolenie na podniesienie, to najprawdopodobniej będziemy zmuszeni wykonać go w tej samej formie. Z pewnością nie będziemy mogli podnieść go znacząco. 90 cm może przejść, ale więcej? Może być problem. Musimy tu patrzeć szerzej, aby nie zmieniać odbioru, fizjonomii i charakteru pierzei w której znajduje się Nasza np. kamienica.
- Nadbudowa – jeśli jest planowana, powinna być wykonana na podstawie badań architektonicznych. Jeśli posiadamy zabytek modernizmu, możemy zapomnieć o pozwoleniu na wykonanie na nim skośnego dachu. Wiele obiektów w trakcie wojny straciło oryginalne dachy w płomieniach. Dobrą praktyką jest odbudowa dachu w oryginalnej formie. To jest mile widziane i nie będzie z tym najmniejszych problemów. Czasem zdarzają się nadbudowy z płaskimi dachami. To nie jest akurat mile widziane – a jeśli konserwator wyrazi na to zgodę, to musi być to potwierdzone analizami, że taka nadbudowa nie będzie widoczna z perspektywy ulicy.
- Okna dachowe, lukarny – wnętrze mieszkania musi być doświetlone światłem dziennym. To nie jest kwestia do dyskusji, ale kwestia rozwiązania projektu. Zazwyczaj z lokalizacją okien połaciowych nie ma problemu. Szczególnie jeśli będą zlokalizowane w połaci od strony podwórzowej. Lukarny mogą być problematyczne. Ingerują bowiem i zmieniają formę zabytkowego dachu. Jeśli potrzebujemy okien na adaptowanym strychu – nastawmy się od razu na okna dachowe.
Uwaga (trochę nawiązująca do tematu): Jeśli chcemy zamontować panele fotowoltaiczne na dachu, a połać południowa jest frontową – również możemy spotkać się z problemami na uzyskanie pozwolenia ze strony Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Zasada jest prosta:
1.) Jeśli coś jest oryginalne, to niezmieniany tego, konserwujemy i eksponujemy. Bo to stanowi wartość zabytku.
2.) Jeśli coś nie jest oryginalne – nie stanowi wartości. Możemy wymienić, najlepiej na wzór oryginalnych – na podstawie badań.
3.) Jeśli robimy coś w pierzei – po pierwsze patrzymy na odbiór całości, nie pojedynczego obiektu. Jeśli wprowadzamy do obiektu coś nowoczesnego – absolutnie nie może to zaburzać odbioru historycznej przestrzeni.
Ul. Ludna 9 w Warszawie - przykład prawidłowo wykonanej nadbudowy. Kamienica zniszczona w trakcie II wojny światowej, po nadbudowie odzyskała historyczną formę i dziś stanowi świadectwo minionej epoki.
Ulica Mokotowska 40 w Warszawie - nadbudowa we współczesnej formie. Próbowano ją ukryć poprzez odsuniecie od frontu, ale nie udało się do końca i pomimo tego zaburza odbiór historycznej tkanki.
Ulica Ruska we Wrocławiu - kamienica nie była zniszczona w trakcie wojny. Chcąc uzyskać większą kubaturę, bezpowrotnie zniszczono oryginalną substancję zabytkową. Nawet po kolejnej przebudowie przywracającej historyczna formę dachu, nie będzie już stanowił wartości jako oryginalny.